Haber / Duyuru

KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Günümüzde en çok karşılaşılan sorunlardan biri kiracının kirasını ödememesi durumunda veya kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralayana ait taşınmazdan nasıl tahliye edileceğidir.

Hukukumuzda kiracının tahliyesi için iki yol öngörülmüştür. İlki bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunmak ve akabinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Bu durumda 2 haklı ihtar mutlaka noter kanalı ile çekilmelidir. Ancak bahsedilen bu yol kira bedellerinin ödenmemesi durumunda pratik bir çözüm yolu olmayıp kiralayanın taşınmazına kavuşması en az 1,5 – 2 yıl sürebilmektedir.

Eğer kiracı tarafından taşınmazın kira bedelleri ödenmemiş ise kiralayan üst paragrafta bahsedilen yola nazaran daha pratik bir şekilde kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir.

TAHLİYE DAVASI

Tahliye davası kiraya verilen taşınmazın, malik veya kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanılarak boşaltılması için açılan davadır. Bir diğer ifadeyle tahliye davası kiracının haklı sebeplerin varlığı halinde bulunduğu taşınmazdan çıkarılmasının mahkemeden istenmesidir. Kira sözleşmesi ve tahliye davasına ilişkin düzenlemeler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili maddelerinde hüküm altına alınmıştır.

Tahliye davası sebepleri, şartları ve tüm unsurları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 350 – 356 maddeleri arasında hüküm altına almıştır. Kiraya verenden kaynaklanan veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan özel sebepler 350. ve 351. maddelerde düzenlenmiştir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Tahliye davasında kiraya verenden kaynaklanan sebepler ikiye ayrılır. Bunlardan birincisi mevcut malikin gereksinimi, taşınmazın yeniden inşası, imarı. İkincisi ise yeni malikin gereksinimidir.

Mevcut Malikin Gereksinimi, Taşınmazın Yeniden İnşası, İmarı

o   Kiralananın konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu kiralananın sahibi, varsa eşi, alt veya üst soyu, kanundan kaynaklanan sebeplerle bakmakla yükümlü olduğu kişiler uhdesinde doğmuşsa,

o   Kiralanan üzerinde esaslı onarım, genişletme, değiştirme gerekli ve bu inşaların yapılması sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse,

Belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa sürenin sonunda dava açılarak kira sözleşmesine son verilebilir. Sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde genel hükümlere uygun olarak ve fesih bildirimi sürelerine uyularak bir ay içinde açılabilecek tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı

o   Kiralananın yeni maliki kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, kendisinin, alt veya üst soyunun, eşinin bir konut veya işyeri olarak bir gereksinimi doğması halinde kiralananın el değiştirme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durum kiracıya bildirilmelidir. Bildirimi takiben altı aylık sürede de açılacak bir davayla kira sözleşmesi sonra erdirilebilir.

o   Gereksinim dolayısıyla sözleşme kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmasıyla da sona erdirilebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Tahliye davası kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyaçlarından, kiralananın inşası ve imarı sebebiyle açılabileceği gibi salt kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması gibi nedenlerle de açılabilir. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle doğan tahliye davası hakkı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

o   Kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Kiracı bu süre içerisinde kiralananı tahliye etmezse kiraya veren, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

o   Bir yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde kiracı tarafından kira bedeli ödenmez ve kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtarda bulunulması halinde kira süresinin bitim tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

o   Kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreliyse kiracı bir kira yılı içerisinde kira borcunu ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması şartıyla ilgili kira yılının bitiminden başlayarak kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir.

o   Kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bilmemesi kaydıyla, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya, yaşamaya elverişli bir konutunun bulunması halinde sözleşme bitimini takiben bir aylık sürede tahliye amaçlı dava açılabilir.

Yukarıda sayılan sebeplerin varlığı halinde kiraya veren tarafından tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Genel yetki hükümleri uygulanır.

KİRALANIN İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Kiralanan taşınmazın icra yolu ile tahliyesi kurumunun detaylarına girmeden önce bir husus belirtilmelidir ki kiralayan kiracının taşınmazdan tahliyesini istemek zorunda olmayıp sadece ödenmeyen kira alacakları için ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu durumda kiracı; ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ya kira borcunu ödemeli ya da borca itiraz etmelidir. Hatta bu yola başvururken yazılı kira sözleşmesinin bulunması da şart değildir. Kiracı kira bedelini öderse sorun kalmaz ancak kira bedeli ödenmez ise kiracının itiraz şekline göre ya bir yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası ya da 6 aylık süre içerisinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilir.

Ancak kiralayan kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa hukuki süreç biraz daha farklıdır. Öncelikle üst paragraftakinin aksine icra yolu ile taşınmazın tahliyesi için kiracı ve kiralayan arasında yazılı kira sözleşmesinin bulunması kiralayanın elini güçlendirecektir. Eğer kiracı taşınmaza ait kira bedellerini zamanında ödememiş ise kiralayan icra dairesi aracılığıyla kiracıya kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazın tahliyesi talepli ödeme emrini gönderir. Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesi durumunda kiracının yapması gereken iki önemli husus söz konusu olup bu noktada 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki durumlar meydana gelmektedir.

Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödenmemiş kira bedellerini ödeyebilir ya da borcu olmadığı iddiası ile ödeme emrine itiraz edebilir.  Bu noktada önemle bilinmesi gerekir ki 7 günlük süre dolsa da kiralayan kiracıyı taşınmazdan tahliye edemez. Buradaki 7 günlük süre sadece kira bedellerine ilişkin bir süredir. Bu sürede kira bedeli kiracı tarafından ödenirse sorun kalmaz. Eğer ödenmez ise 7 günlük sürenin bitiminden itibaren kiracıya kira bedeli için haciz işlemleri yapılabilir. Ancak henüz tahliye işlemlerine başlanamaz.

Yukarıda bir de 30 günlük süreden bahsetmiştik. Ödeme emri ile kiracıya; tebliğden itibaren 30 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kiracı taşınmaza ait kira bedelini ödemeli ya da taşınmazı tahliye etmelidir. Bahsi geçen sürelerin sonunda kiracı kira bedellerini ödemez ve kira sözleşmesine de itiraz etmez işte o zaman yukarıda belirtilen 30 günlük süre sonunda kiralayan kiracıyı icra dairesi kanalı ile taşınmazdan tahliye edebilir.

Özetlemek gerekir ise 7 günlük süre kira bedeline ilişkin olup kiralayanın kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi için mutlaka 30 günlük sürenin dolması gerekir. Kiracı tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme yapılmaz ise borçlu kiracının malları kira bedelleri için haczedilebilir ancak borçlu kiracı taşınmazdan tahliye edilemez. Borçlu kiracı 30 günlük sürenin tamamında hem kira bedellerini ödemez hem de taşınmazı tahliye etmez ise işte o zaman kiralana taşınmaz icra dairesi marifetiyle tahliye edilir.

Yukarıda anlatılan durumlar kiracının kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz etmemesi durumunda uygulanabilecek durumlardır. Eğer kiracı tarafından borca itiraz edilip yazılı kira sözleşmesine itiraz edilmez ise kiralayan 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açar ve mahkeme kararı ile taşınmazı tahliye edebilir. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davası hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere nazaran daha hızlı bir şekilde karara bağlanır.

Özetlemek gerekirse kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiralayan kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek isterse icra yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluna başvurabilir. Bu yol en üst paragrafta bahsedilen sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasından daha hızlı bir yol olup kiralayan taşınmazına daha hızlı kavuşabilir. Tekrardan belirtmek gerekirse kiralayan taşınmazı tahliye etmek istemeyip sadece kira bedellerine kavuşmak istiyorsa kira bedelleri için ilamsız takip yapabilir. Fakat hem kira bedellerinin ödenmesi hem de kiralanan taşınmazın tahliyesini istiyorsa taşınmazın icra yoluyla tahliyesi yoluna başvurur ve borçlu kiracıyı tahliye ettirebilir.

Ancak görüldüğü üzere icra hukukunda birçok süre mevcuttur. Söz konusu sürelerin kaçırılması durumunda alacaklı ya da borçlu hak kaybına uğrayabilir. Bu sebeple kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi kurumuna başvurmadan önce ya da kiracıysanız ve tarafınıza ödeme emri tebliğ edildi ise mutlaka alanında uzman bir icra avukatına başvurmalısınız.